Mais-valias imobiliárias: tenho mesmo de pagar?
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A venda de um imóvel pressupõe o recebimento de uma quantia considerável de dinheiro. Se essa transação gerar lucro, parte é tributado pela Autoridade Tributária. Mas não desespere! Há formas, obviamente legais, de diminuir o montante a pagar ao Fisco. O lucro – caso exista – não será totalmente seu, é verdade. Mas comecemos pelo início.
Com a venda de um imóvel, apurar se tem ou não de pagar mais-valias é “relativamente” simples – embora o valor final possa ser apurado de forma mais segura junto da Administração Tributária. Ao valor de venda, basta retirar o valor de compra (atualizado com o coeficiente de desvalorização da moeda) e obter o resultado.
Deve ainda – se reunir condições – subtrair alguns encargos para reduzir o montante a ser tributado. Se o saldo for positivo, não há como contornar, a lei determina a existência de mais-valias (se for negativo, descanse, estamos na presença de menos-valias).
Mas, e se o imóvel não foi comprado por si? Neste caso, o mais provável é não saber o valor pelo qual foi adquirido. Ora, terá então de apurar junto da AT o valor patrimonial (VPT) que constava na caderneta predial até dois anos antes da doação ou herança, por exemplo, e usá-lo como referência.
De uma forma ou de outra, deve ainda considerar os tais encargos de que falámos anteriormente para reduzir o montante a pagar. Vamos lá detalhar para que não lhe escape nada e reduza ao máximo o valor tributável.
DEDUÇÕES
De forma geral, pode deduzir todos os encargos que teve com a compra e a venda do imóvel, bem como as despesas com a valorização do mesmo. E o que é que isto inclui? Despesas inerentes à compra (se for o caso) e venda – remuneração da mediadora imobiliária (caso intervenha), IMT, imposto de selo, despesas notariais, de registo, certificado energético, enfim, todas as despesas que suportou na compra e, agora, na venda. Pode ainda deduzir encargos com a valorização do imóvel desde que os mesmos tenham sido suportados nos últimos 12 anos – sejam elas remodelações, pequenas reparações, pinturas, entre outras.
Escusado será dizer que todas as despesas terão de estar devidamente documentadas.
EXCEÇÕES
Há, no entanto, exceções e isenções de mais-valias previstas na lei. Se adquiriu o imóvel antes de 1 de janeiro de 1989 – ano em que o Estatuto dos Benefícios Fiscais entrou em vigor – ou, tratando-se da venda da sua habitação própria permanente, reinvestir o valor num prazo máximo de 36 meses na compra de outra habitação própria permanente.
Há uma terceira exceção para o caso de ter comprado a sua nova habitação própria permanente antes de vender a anterior; desde que a venda ocorra no prazo de 24 meses a contar da data da compra e, posteriormente, utilize o montante para pagar ou abater no crédito habitação entretanto contratado.
Existem, ainda, benefícios para quem usar o valor recebido para liquidar o crédito que contraiu. No entanto, este é um caso específico e aconselhamos a que valide junto da entidade bancária ou da AT se é elegível.
TRIBUTAÇÃO
Por fim, apurado o valor da equação, 50% deve ser declarado em sede de IRS para que seja então tributado e esse valor acrescerá aos seus outros rendimentos, sendo tributado de acordo com o escalão de IRS que atingir.
Caso seja não residente, o valor da mais valia será tributado a 100%, contudo, a taxa será de 20%.
Portanto, já sabe! Conserve todas as faturas relativas a este tema pois, quem sabe, podem vir a ser úteis; podem vir a representar uma poupança considerável na hora de entregar uma fatia do seu dinheiro à máquina fiscal.